Portfel nieruchomości to obok firmy najczęstszy powód zakładania fundacji rodzinnej: pozwala trzymać lokale, grunty i budynki komercyjne w jednej strukturze, wynajmować je i reinwestować czynsze bez rozdrabniania własności między spadkobierców. Ale po zmianach od 2026 r. wymaga staranniejszego planowania niż kiedykolwiek.

Co fundacja może robić z nieruchomościami

• Wynajmować i wydzierżawiać — to ustawowo dozwolona działalność
• Utrzymywać i modernizować majątek, finansować remonty z czynszów
• Sprzedawać nieruchomości z majątku — o ile nie zostały nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia
• Nabywać kolejne nieruchomości inwestycyjne pod wynajem

Podatki — na co uważać od 2026 r.

• Najem długoterminowy mieszkaniowy — nadal objęty zwolnieniem z bieżącego CIT
• Najem krótkoterminowy — od 2026 r. opodatkowany na zasadach ogólnych; apartamenty na doby wymagają przeliczenia opłacalności struktury
• Lock-up 36 miesięcy — sprzedaż nieruchomości przed upływem 36 miesięcy od końca roku wniesienia/nabycia jest opodatkowana
• Podatek od przychodów z budynków — dotyczy fundacji z większym portfelem (wartość budynków ponad 10 mln zł)
• VAT i PCC przy wniesieniu — skutki zależą od tego, czy fundator działał jako podatnik VAT i jaka jest historia nieruchomości; to trzeba policzyć przed aktem notarialnym
• Obrót deweloperski — kupowanie nieruchomości w celu odsprzedaży to działalność poza zakresem: sankcyjny CIT 25%

Praktyczne kwestie prawne

Hipoteki i kredyty wymagają zwykle zgody banku na przeniesienie własności do fundacji. Umowy najmu przechodzą na fundację, ale warto je przejrzeć przed wniesieniem. Nieruchomości rolne podlegają odrębnym ograniczeniom obrotu. Majątek wspólny małżonków wymaga uporządkowania ustroju majątkowego. Każdy z tych tematów prowadzimy równolegle z projektem fundacji.

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie. Stan prawny: lipiec 2026 r.